半岛体育捕鱼
这是去年自己和朋友做的民宿的运营成本和回报等方面的分析，现在做起来和这个前期的预想差别不是很大，希望能对题主有点帮助。虽然我们开始我们几个朋友一起做民宿，但也知道民宿绝不是情怀就能做起来的，所以在预算这部分大家伙调研总结了挺久的，事实也证明这些前期准备工作是值得的……
PS：如果题主是和几个朋友一起做的话，我建议有什么东西最好能够书面化一起讨论，这样效率更高，每个人的思考也更加深入。我们几个朋友一直这样做的，所以也才有下面的这些文字。。。。。。
（1）将原有水池复原，引入活水，让整个水池流动起来，养鱼、水植方面必须丰富，以减少死水带来的蚊虫多的负面影响。完善后这屋前屋后的池塘将是项目的最大外观特色。
（2）在原有宅基地上搭建简易房屋，风格也需要融入古村落，或根据设计师意图，部分创新。此规划着重解决活动室、食堂、文化体验场地的用地规划。
（4）院落绿化，根据设计施工进行。绿化分前期绿化和后期经营者自己种植绿化，前期绿化基本由原来以后绿化转变，后期按经营理念种植农作物、欣赏型花卉等。
主体建造装修或改造， 1800元/平方米；房间硬质装修， 2000元/平方米，院落以整理道路、修整围墙，布置水池等，1000元/平方米；总体预算控制在3000000元（初步概包软装）。
结合民宿自身情况，进行完善优化后进入稳定营业状态。 在营业期间，为提升客户满意度，留得住客人并吸引回头客。还需充分挖掘古村以及周边的人文历史自然等资源，以本民宿为点，撬动体验式旅游的发展。
在项目装修期间，将会对本村落原始农耕生态的特色生产生活活动进行深入探索研究，逐步推进以下几个特色活动项目以增强民宿活力和特色：
（1）挑选1-2个项目作为民宿固定活动，具体地点优先考虑设立在民宿前后院空地之中，搭建必要简易设施与之配合。提高民宿本体特色。并定期增加更换。除主体建筑休闲之外半岛捕鱼，可在部分古民居院落设立活动地点，增加乡村旅游活力。
（2）根据农民耕种实际情况，长期发布农活体验活动，通过采摘、耕种、收货等活动，让旅客感受在城市中体会不到的农村生活氛围，并可提高农民收入。经营方式初定按人头、家庭团体收取体验活动的费用，再按比例与合作农户分成。
（3）可以与当地农民配合，设立“窑湾村远程农业”（暂名）计划，旅客可租赁当地田地，体会播种至收货的快乐。让顾客承包一小块地，从播种开始，根据微信互动，每周或者每隔几天发送承包地的照片和信息，可雇佣当地农户进行管理，田地必须绿色无农药！结果后可通知采摘也可邮寄、带回重庆给客户。
此外还可借鉴外地“网络养羊投资”模式，领养鸡鸭鹅猪等农村常见牲畜，长成后现金返还或者送回领养者手中半岛捕鱼。
（4）四面环山，和村民探讨周边环境，寻找向导或联系重庆市区户外活动组织设计山路户外活动，对于老龙洞等尚未开发特色旅游资源进行探索。
（6）根据本地地理位置，帮助外地游客设计楠溪江旅游线路，体现集散地作用。
（7）收拢周边村庄资源，手工业、农村特色职业、周边景点、传说、都可以以此来进行运营和宣传，不仅局限于一处。
（8）寻找空旷房屋，设立木工房，可联系外地木工房进行合作，也可自己学习或招聘相关从业者进行教学。主要从勺子、砧板入手，之后根据运营情况决定是否在市区周边设立基地。
1 因经营季节性强而导致投资成本回收期较长，是制约民宿发展的重要因素民宿也面临淡旺季的尴尬，入住的客人一般都在周末，冬季的客人相对少。单纯靠住宿收入回收成本的周期较长。
2、因该村地点距离主要客源地重庆主城区仅120分钟车程，怎么留住客人住宿是一个难点。
3、现状村子旅游氛围较金佛山西坡、北坡等地差距明显，需当配合经营提升知名度。
房租：前三年每年10000元，之后按照合同5-10%的分红或者其他协议。
人工成本：民宿房间暂定7间客房，正常的房间整理可有经营者本身承担，可以更好的在前期观察到房间设置装修的不足和需要。
整栋民宿的清洁可招当地闲散居民，工作范围为院落地面的清扫，垃圾的倾倒和其他工作。工资成本暂时在1000元/月。共需12000元/年
1、住宿：初期7间客房，按平均每间房费500元，保守估计，入住率30%计算，总共住宿项目收入为383250元。若按照本项目可类比案例平均入住率50%计算，住宿项目收入为638750元。
2、农村体验活动，按照每周末20人次计算，每人次100元计算，全年52周，总计104000元。
3、此外，因民宿假日经济因素，日常闲时可策划养生、特色活动等项目，按7间客房， 150元每间闲时客房费收入，10%消费率计算 ，总计38325元。（此收入弹性稍大，如运作得当，收入增长很大。）
4、暑假假期，可同户外举办夏令营、远足、生态体验等各项针对学生人群培训、体验活动，收入和合作单位分成后按每人1500元，20人次每次，寒假暑假各举办一次，总计收入60000元。
5、总计：按以上预计收入，住宿最低收入30%计算，总计585575元。按住宿高入住率50%计算，总计841075元。
注：除以上计划收入之外，暑假学生客源入住，手工艺培训体验项目，绿色农产品贩卖，农家乐餐饮收入还未计算在内，后续可发展项目丰富。
首要，一定是选址，过云山居民宿意外火爆，创始人之一的瓶子认为主要是窗外景色，他花了半年时间，才找到的选址。唯有感动自己的风景才能丰盈客人。而如果按照我们一般的商业选址规则，这种地方做民宿一定会掉。
第三，光有情怀是不可能成就好的民宿（需要脚踏实地的运营）。但没有情怀，却也永远产生不了感动人的民宿产品。除了建筑，设计，物件外，民宿能深深打动人的，还是做民宿这群人的初心，理念、情怀、价值观。因为人类都是感性的动物，而旅行的意义是对人生之为人的终极思考、只有在大山大海面前，人们才会发现自己的渺小和浩瀚。
因没有充分的调研，或因对困难没有做好充分预估，或因没有设置好权责利的边界，或因无专人对结果负责。
所以，问问自己，为什么要做这件事，开始之前，所有人都觉得自己能够兼顾。其实一旦开始，就不容易了。
身边也有太多的例子，要么把兴趣和爱好变成生意之后草草了事；要么天天都在讨论，人人都有建议，但是没有人主动执行，永远无法开始；更有甚者，指望着职业人士打理。但是连生意模式都没有，经理人怎么管？
签好合同，如何设计和定位，如何做预算，超预算了怎么办，你得懂；要装饰房子、要挖井，要消防，要报批，要跟工人死磕细节加与群众打成一片，你得懂。
4.虽只有10来个房间，招人管人、做财务报表、营销推广、流程服务一样不省心；很实际的问题，你可能遇到可爱的客人，也可能遇到恶心到死的刁蛮野兽，如此，你调整好了心态吗？
而所有这些会遇到的问题，答案都并不好寻。这不仅是因为国内民宿出现的日子较短，更是因为：每一家民宿都是不同的。
民宿、特色小镇、乡村PPP、私人农庄、乡村地产、朴门（这个时间会相对早很多）、乡村教育（例如：绿乐园、教育小镇）也差不多伴随着“乡愁”火爆的时间同时走进大众视野，这几年无数的投资者、中产白领、设计师等纷纷投入乡村浪潮无疑都是站在了一个短暂的风口来做一些尝试。几年下来整个行业开始脱去初始阶段浮躁的面纱而陆续归于理性。而这篇随笔描述主体为城市返乡者、投资客、为情怀走进乡村的各类人群。并从最重要的两点【情怀】和【生意】为核心做探讨。
——情怀是一个汉语词汇，读音为qíng huái，英文名为feelings，一种高尚的心境、情趣和胸怀。以人的情感为基础与所发生的情绪相对应。没错，因为“情怀”出境率太高，所以她成了这段文字的开头。多半我们是因为过惯了朝九晚五机械性的城市中产生活，我们渴望一种新鲜感，我们需要一些新的景观、风情、人类来刺激生命本身。于是在一次偶然乡村出行中我们感觉到灵魂都飞舞起来，即刻便有了“逃离都市”、“高薪辞职”、“隐居南山”、“为爱私守”、“80后乡梦”等等我们耳熟能详的关键词。我认为这些没错，不管是否真有其故事还是属于软文营销编剧一个更加具有煽情性、感染力的情节，总之最终这些人带着钱和相对开放的视野走进了乡村（默默点赞）。但是我觉得需要给更多脑子发热的朋友做如下建议：>
：是否做好准备为乡村创业项目过机械性工作的准备？因为对于任何一份工作不可能每天充满新鲜和不可预知，我们都需要花费大量的时间去做很多基础性的工作，用这些基础性的工作去完成量的积累。而对于绝大多数进入乡村的朋友你甚至还没在城里的资源多、伙伴多。并且本质上工作的重复和城市并未任何区别。一如既往的枯燥，一如既往的单调（可能会有一种幻觉就是，你会身兼数职而显得工作内容不单一），曾经和民宿主朋友聊天让我记忆犹新的一句话：我整天呆在山上，我每天都很忙，但是即使客人在多我都感觉孤独的只有自己，故事只能用来讲三遍，多了自己会腻！
：换一个环境的新鲜感按心理学统计只能保持45天，45天之后当新鲜退去你仍然要面对在城市一样面对的问题——一成不变！乡村的美好风光、民俗民风一定会在你生活中的很多时候给你带来很大孤独感。和第一点的区别在这农村景观本身会在你身心度过甜蜜期后像城市钢筋混凝土森林一样让人觉得单调。不存在也永远不可能存在一个地方让你永生热情。>
：人情世界突然间会有极大的改变，这种改变是人群结构、知识水平、交往方式、生活态度等相对全方位的不同。你们和谐相处的方式可能是走门串房，互相站在房门前唠嗑讲话讲的唾沫飞溅，你们非和谐相处的方式可能是你要面对邻居的蛮横和寸土不让，影响项目进程的尴尬境地。这一切都在事前很难预知！
：“情怀”是否真的建立在梦想的基础之上，为梦想我们可以奋斗终身而情怀只能丰富我们为梦想拼搏的历程并展现自己的一种姿态。是否有足够强大的文化沉淀让这“情怀”禁得起时间的沉淀，是否有强大的定力让“情怀”在时间的洗礼下去尽铅华。是否有足够细腻或粗犷或温和的生活方式让“情怀”能与自我独特的生命完成想契合。是否在能把“情怀”过成生活的一部分而不至于变成某时刻脑子发热而许下的自痴诺言。>
：是否真深刻理解过、解读过“情怀”二字的意思。如果仅仅是摆几个罐子插几株野花、捡来几个破盘子装上院子里摘的几颗果子、如果只是提着篮子到房东邻居家的茶园摆拍几张照片然后在发个朋友圈、如果只是买台不能在用的凤凰牌120胶片机在吧桌上摆设然后45度角斜阳仰望天空以告诉世人我—是—带—着—情—怀为自己找了一条美妙的路，那我只想说：您入坑了！！！>
不管你回到乡村是从事什么职业都一定要清清楚楚的明白一个现实背景——生存（我不排除有数千万资产的养老人士、富二代等，这类人群不在本文探讨范围内）。从你踏入乡村土地的第一天起你一定会盘算在你的计划中什么时候开始能收益、你的现有资金能运作哪些事情，在什么时候会有哪些项目上的计划和资金转入或者转出。这些都必须要求你用生意人的思维逻辑去统筹。而以下是我站在一名设计师的立场从以往接触的或成功或失败的乡村案例中得到一些经验所给出一些不那么成熟的建议：>
：调研——一个项目的启动离不来成熟的市场调研。同类产品的定价状况、销售状况、设定人群的消费习惯、后期服务深度、竞争数量、市场对差异性产品的包容程度等等都应该是从前期调研的文本中得出比较准确的数据。这是投入一个项目前要做的工作。而所有的这一切前期资料都将用来佐证未来将要启动的项目是否具有可行性、核心理念是否具有硬伤、目标计划是否能按预期完成等等。
：租金——合同的弹性是否足够，有没有分期分散自己的资金压力，有没有给租赁双方足够的回旋余地？租赁到期有没有优先续约权，是否具有转租、转让权？双方租金以什么样的方式支付，房东在整个项目中处于什么样的额角色？等等这些都关系到投资热对民宿本身的时间预估最大值。>
：建设——建设成本对于很多初次接触工程项目的朋友是非常陌生的选项，不管你是建设农场、改建民宿、修筑道路、水电进户等等都会让很多人在这未知的领域内喝一壶。在我接触的业主中基本有百分之50以上实际金额超过预算的百分20以上。是否了解当地政府以至于能否寻求政府的资金支持和补助，这样会大大减低自己的资金负担和增进和当地政府的关系。
：折旧——任何设施在运营过程中都会有损耗和折旧，这也就暗示着整个项目的建设过程肯定不是开业就完成，而是在后续的运营过程中仍然会有持续的资金投入，而这些投入或是因为运营过程中发现问题并进行更新升级，或是因为运营过程中损坏而进行的修补，总之这是成本的一部分。>
：人力——人力在当下越发攀高，对于很多乡村项目多半位居乡野，技术工种的要价反而更高。一个工程启动是做“点工”还是“整包”这需要折合自己的整合能力，这里面还是会存在差别特色家具。而其他维持运营的员工工资更是需要你用智慧去做好平衡，另外一个非常重要也是经常被忽视的点就是自己本身也应该做为一个人力计算工资计入成本，这是一份精准的成本预算里必须不能缺少的部分。
：设计费——很多项目启动之前会有相关的设计计划，会邀请相关专业的设计师来做整体的统筹和出具相关图纸。这一块的开销或大或小会因项目性质、规模、投入等有较大的变化，需要认真做好相关的比对工作。而在施工过程的变之又变会让即使是专业的设计师也同样挠头抓耳。>
：公关等不可预知费用一定要事先留足一定的比例统计到整体成本范围之内，不同的地方在这一块的开销或大或小，具体全看自己操作。
：回本周期——一个项目的启动到营业这是项目的前期。当项目开始正常投入生产或者开始营业产生利润需要多长时间来达到成本的回收，这是一个重要的计划！是可以做出大致时间而对自己的团队便一项硬性指标。>
总论下来在我们面对乡愁并想进入乡村之前，首先要认识清楚的两个关键词：情怀——生意。我们不能仅仅停留在软文推送的阳春白雪里。真正需要我们去更多了解的是背后每一位乡村创业者，每一位为乡愁买单的当事人所经历的或成功、或失败、或不了了之的生活历程。 当然我们还可以从其他更多的角度来深化修改完善本文，因时间关系我只挑出两点来做相对详细的探讨和交流，望各位阅读文章的行业前辈能批评指正。
作为抛砖引玉式的探讨，随笔就暂且写到这里。乡愁不仅仅只是说说而已！需要我们有更多缜密的计划和更加周到的考量才能让我们面对乡愁时以及为自己的乡愁买单时少走弯路。才更加自信的为我们的乡愁插上理想的翅膀。
一.关系处理。对外关系和对内关系以及合伙人关系。对外关系包括政府政策，附近邻里关系。前一点处理不好，项目前期不得安宁，后两点处理不好，项目永远不得安宁。
三.自己。如果自己心理预期永远走在实践成果之前，自己会相当痛苦。包括对自己审美预期，对当地施工队的能力预期，对营业后实际客户数量的预期等等，适当放低自己的预期，随机应变。另外，自己本身的不断学习，成长也会让你的店不断成长。
我做互联网10年了，2015年去丽江束河古镇游玩的时候，我也从0起步开了家客栈。
总的来说，只要规划得当，用情怀来把控客栈的装修调性和服务调性，用生意人的思路去控制好客栈的经营和管理。生意就会比预想的好做。
开客栈的人大部分都是很讲情怀的，从而忽略了客栈也是门生意，谁也没天生想着亏钱吧。
想清楚，你的客源是哪里人，他们从哪里来，如何到你的客栈[飞机还是火车还是自驾]？周边停车方便吗[自驾游比例越来越多]？周边吃饭方便吗[80/90是消费主力，往往都拖家带口的]？
好多人开客栈是开在古镇里面，这样客源挺多，但是压力也巨大，意味着租金非常高，接手的话还有比不小的转手费。
我的思路：在古镇隔壁开，离古镇几分钟，租金便宜，好多没有转手费，而且可以免费停车。毕竟网络发达了，好多人都是通过网上预订。客源方面虽然没有古镇里的多，已经足够了，毕竟还要讲点情怀的，一个安静的民宿更匹配有情怀的人。
我的客栈【丽江王子别墅客栈】就开在束河古镇边上的别墅区里，出了小区右转100米就到古镇了。白天在热闹的古镇享受喧嚣，夜晚在别墅区里享受安静。
装修的前提条件是你要想清楚，你的客源是谁，他们要的是什么，你未来的定价标准是什么？
300元以上的客人普遍素质高很多，容易沟通，客栈的损坏会较少，也不会有大量的浪费。且300元以上，意味着消费力不错，有更多的附加生意可以做。这样在有限的实体范围里可以产生更高的效益。
我的思路：调查下你的店址周边的其他民宿价格体系，到路上观察观察，看看开车来的车牌都是哪里的，大致的车价是多少。我的客栈定价是300-1000元之间。
客栈价格 * 房间数 *天数 * 预计50%的入住率 * 12个月，一年大致的房费就算出来了。
计算下自己的资金情况和预计多久收回成本，这样大概其就能倒推出客栈需要的总费用。
一个有点特色的酒店，基本上硬装和软装费用是1：1，另外装修费用预留10-15%的超支空间
我家的客栈家里人基本天天盯着，制作了很多亮点出来，尤其是餐厅加了个天井，超级漂亮。
看下图，原本是房间最里面比较暗，加了个天井之后非常的亮，而且晚上月光可以晒进来，超级舒服。
我的客栈就刻意做了2个化粪池，让房间里的污物快速流到最近的化粪池，避免异味。
(2)房间漏水。客栈经营的时间长了，好多客栈都会出现漏水，就是装修时防水做得不太好。所以这块我们家在做的时候要求做双层防水。(3)装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi。(4)木质结构的房子千万千万要做好隔音，要不以后麻烦超级超级大。你去古城里木质的房子住一晚上你就明白了，有时候隔壁打呼噜都听的很清楚，钢筋水泥的隔音效果好。
总之啦，千万千万盯紧装修，要不以后会悔恨的，我们就是盯紧了，发现了太多太多的细节问题，能够得以及时的更改，要不在以后的经营过程中隐患极多。
(6)预留足够的电源插口，预留公区的洗手间(还有淋浴设施，店内工作人员是可以洗澡的)，预留多盖几个小的工人房（会请很多住店的工人的），我的客栈就留了3个小房间，后面招了6个工人，都是住在客栈，吃住全包。
(7)软装方面要注意下，选用的所有灯具都要考虑用节能灯，要不等开业了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比，有些可有可无的采购，问下你的设计师能不能去掉。什么都买，什么都想好的，如果还给自己找个理由：贵就贵点，我是做情怀，那铁定超出预算。
亲，不要想着民宿是你一个人啥都做了，那样自己不仅忙的半死，服务也上不去，就更别谈睡到自然醒，喝喝茶的情怀了。客栈是门需要各个方面都做细致的生意。不是花点钱开起来就了事了，开起来才是刚刚开始。
你会少走很多弯路的。我的客栈就是在找设计师以及整个装修5个月的时间内安排合伙人去别人的客栈实习了，做了6个月。
不仅了解清楚客源从哪里来，日常有哪些需求，更重要是了解了客栈日常经营里的林林总总的问题。从装修时我们就避免了很多隐患。下面说说经营的事情。
我的客栈总共10个房间，请了1个阿姨打扫卫生，1个杂工，1个厨师做饭，请了3个管家提供一对一管家服务，帮客人安排行程和接机，床单被褥等等都是外包给专门做酒店清洗的。
旅游景点一般餐饮都很贵，所以咱家提供餐厅点菜，干净卫生，价格又便宜，客人满意度高，还有额外的收益。
我们的管家服务会给客人安排行程和帮客人代购物品、包车服务，所有都是客人自愿的。
而且提供的都是我们在当地挑选的品质好的。这样不仅提供了好的服务还有点额外的收益。
雨季来临时我们还采购很多雨衣雨鞋供客人直接在店内购买，还“免费”提供充电宝、杆等供客人借用。
(1) 我的客栈微信公众号：王子别墅，客栈介绍的文章在推广1个月内就达到了3.8w的阅读，刚开业的第一个月就达到了50%的入住率。
中奖的客人不仅会帮我们传播，客房是免费住，但是其他方面客栈还是有收益的，总的来说一举多得。
(1) 这里才是重点，客人从下飞机接机开始，就要把每个细节都服务好，务求客人的满意。
一定要把管家培训好，对客人的所有需求都能及时的处理，让客人快速的熟悉这个陌生的城市。
因为有管家服务，对于服务满意的客人，会让管家提醒客人，帮我们在网络平台上给个好评，微信朋友圈里帮我们转发下。大部分的客人都会乐意帮忙的。
3、100M光纤入户,电视机都是50寸以上乐视高清电视,购买了2年的乐视会员，看超清大片